Ce acte îți trebuie ca să vinzi un apartament în România: ghid pentru proprietari

Ai găsit un cumpărător serios, ați stabilit împreună data semnării, iar cu două zile înainte afli că unul dintre documente a expirat. Scenariul este mai frecvent decât ai crede și poate amâna o tranzacție întreagă. La AUTEX IMOBILIARE vedem des că vânzările nu se blochează din cauza prețului sau a cumpărătorului, ci din cauza actelor strânse prea târziu sau în ordine greșită. Iată cum îți pregătești dosarul din timp.

De ce contează dosarul de acte încă de la început

Un dosar complet îți dă control asupra calendarului. Cumpărătorii și băncile apreciază proprietarii care pot răspunde rapid, iar notarul poate programa semnarea fără surprize. Ca regulă practică, începe pregătirea actelor înainte de a publica anunțul, nu după ce apare prima ofertă.

Documentele de bază pe care le cere, de regulă, notarul

Lista exactă depinde de situația fiecărui imobil, iar notarul are ultimul cuvânt. În majoritatea vânzărilor de apartamente, însă, vei avea nevoie de următoarele:

• Actele de identitate valabile ale tuturor proprietarilor, plus actele de stare civilă, după caz. O carte de identitate expirată poate anula programarea.

• Actul de proprietate: contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, act de donație sau hotărâre judecătorească definitivă.

• Documentația cadastrală și situația din cartea funciară. Extrasul de carte funciară pentru autentificare este, de obicei, solicitat direct de notar.

• Certificatul fiscal (de atestare fiscală), emis de direcția de taxe și impozite locale, care arată că nu ai datorii la bugetul local pentru imobil.

• Certificatul de performanță energetică, emis de un auditor energetic autorizat, solicitat la vânzare.

• Adeverința de la asociația de proprietari, în original, care confirmă că ești la zi cu cheltuielile comune.

• Dovada plății utilităților și, după caz, polița de asigurare a locuinței. Nu toate sunt obligatorii în orice situație, dar notarii și cumpărătorii le cer frecvent.

• Asigurarea PAD - este vorba de asigurarea obligatorie a locuintei, necesara din 2023 pana in prezent

Situații speciale care adaugă documente

Apartament ipotecat. Poți vinde și un imobil cu credit în derulare, dar dosarul include documente de la bancă: soldul, acordul și condițiile de radiere a ipotecii. Discută cu banca din timp, pentru că procedura cere coordonare între bancă, cumpărător și notar.

Apartament moștenit. Verifică dacă dreptul tău este înscris corect în cartea funciară. Dacă lipsește intabularea, aceasta trebuie făcută înaintea vânzării și poate dura câteva săptămâni.

Modificări făcute în apartament. Dacă ai desființat un perete sau ai schimbat compartimentarea, documentele cadastrale pot să nu mai corespundă realității. Orice neconcordanță între acte și situația reală poate întârzia sau bloca semnarea.

Vânzare prin mandatar. Dacă nu poți fi prezent, ai nevoie de o procură autentică, specială, care precizează clar ce poate face mandatarul, inclusiv dacă poate încasa prețul.

Ce s-a schimbat în 2026: certificatul fiscal și pentru cumpărător

Mai multe birouri notariale și ghiduri juridice publicate în 2026 indică faptul că, din februarie 2026, la transferul clădirilor și terenurilor se solicită certificat fiscal nu doar vânzătorului, ci și cumpărătorului. Spune-i cumpărătorului din timp, ca să nu se ajungă la reprogramare. Verifică totuși cu notarul tău cerințele aplicabile în ziua semnării, pentru că regulile se pot detalia sau interpreta diferit.

Ordinea contează: un calendar practic

Unele documente au termene scurte de valabilitate, iar sursele diferă în funcție de tipul actului și de practica locală. De aceea, confirmă cu notarul durata de valabilitate pentru fiecare. Ca schemă generală:

1. Cu 3–4 săptămâni înainte: verifică actul de proprietate, cartea funciară și starea cadastrului. Programează auditorul energetic.

2. Cu 1–2 săptămâni înainte de semnare: cere certificatul fiscal și adeverința de la asociație, ca să fie valabile în ziua autentificării.

3. Cu câteva zile înainte: contactează notarul, trimite-i copii pentru verificare și cere o estimare a costurilor. Notarul solicită extrasul de carte funciară.

4. În ziua semnării: adu originalele, nu doar copii, și actele de identitate valabile.

Cine suportă ce costuri

În practică, onorariul notarial și taxele de publicitate imobiliară sunt suportate de obicei de cumpărător, dar totul se stabilește prin înțelegerea părților. Vânzătorul își acoperă cheltuielile de pregătire a dosarului (certificate, documentație cadastrală actualizată) și, după caz, impozitul pe transferul proprietății, calculat de notar potrivit regulilor din momentul tranzacției. Cere întotdeauna notarului o estimare pentru cazul tău și nu te baza pe tarife din articole vechi.

Greșeli frecvente de evitat

• Strângi actele abia după ce ai găsit cumpărătorul.

• Obții certificatele prea devreme și expiră până la semnare.

• Ignori restanțele la impozit sau la întreținere, care apar în documente și pot speria cumpărătorul.

• Nu verifici dacă modificările din apartament sunt reflectate în acte.

• Presupui că lista este identică pentru toate vânzările.

Concluzie

Un dosar bine pregătit transformă semnarea la notar într-o formalitate, nu într-o sursă de stres. Începe devreme, verifică termenele și clarifică din timp orice situație specială: credit, moștenire sau modificări în apartament. Informațiile din acest articol sunt orientative și nu înlocuiesc consultanța notarială sau juridică pentru cazul tău concret.

Cu o experiență vastă în brokeraj imobiliar, Horia Ion și echipa AUTEX IMOBILIARE te pot ajuta să îți organizezi vânzarea pas cu pas. „Siguranță și încredere în imobiliare!”

Vrei mai multe sfaturi practice pentru vânzarea proprietății tale? Citește și celelalte articole pe https://imobiliare.autex.ro/articole.